Publicspace by Kostas Kourounis

Publicspace by Kostas Kourounis

Κοινόχρηστοι Χώροι Ανθρώπινες Πόλεις

Tag: ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ

ΕΝΦΙΑ και Τιμωρία*

Η οικοδομή ήταν ένας από τους τελευταίους εθνικούς κλάδους του δευτερογενή που άντεξε τις σαρωτικές μεταμορφώσεις των περασμένων δεκαετιών. Στις μέρες μας, τον παρακολουθούμε να καταγράφει βουτιά στο κενό, συμπαρασύροντας…

Η οικοδομή ήταν ένας από τους τελευταίους εθνικούς κλάδους του δευτερογενή που άντεξε τις σαρωτικές μεταμορφώσεις των περασμένων δεκαετιών. Στις μέρες μας, τον παρακολουθούμε να καταγράφει βουτιά στο κενό, συμπαρασύροντας εκατοντάδες επαγγέλματα και επιχειρήσεις υψηλής εξειδίκευσης.

Όσοι παρακολουθούν τα τεχνικά θέματα, γνωρίζουν ότι η κρίση στην παραγωγή νέων διαμερισμάτων ξεκίνησε πολύ πριν το 2010. Ήδη από την τελετή λήξης των Ολυμπιακών Αγώνων 2004 η παραγωγή κατοικίας είχε δείξει έντονα πτωτική πορεία.

Ωστόσο, λόγω των ιδιαιτεροτήτων του κλάδου, αυτές οι τάσεις δεν εντοπίσθηκαν εγκαίρως παρότι οι κατασκευαστές γνώριζαν ότι το σφρίγος της αγοράς είναι πλασματικό αφού δεν υπάρχουν νέες παραγγελίες.

Στον αντίποδα δηλαδή της αυξημένης ρευστότητας και της ευημερούσας μεσαίας τάξης, η παραγωγή νέων διαμερισμάτων είχε συναντήσει την οροφή της!

ΕΝΦΙΑ και Τιμωρία Publicspace by Kostas Kourounis

Παραγωγή νέων κατοικιών κατ’ έτος την εικοσαετία 1997 έως 2017. Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ. Επεξεργασία: Κώστας Κουρούνης

Ακόμα και σήμερα η εικόνα του παραπάνω διαγράμματος αμφισβητείται, παρά το γεγονός ότι τα επίσημα στοιχεία της ΕΣΥΕ/ΕΛΣΤΑΤ (https://goo.gl/x9ckre) είναι ξεκάθαρα: Ο μέσος όρος νέων διαμερισμάτων μέχρι το 2004 ήταν κάπου 100.000 ανά έτος, από το 2004 ως το 2010 έπεσε θεαματικά στις 15.000 και από το 2010 μέχρι σήμερα η παραγωγή πρακτικά μηδενίστηκε στα 1.300 νέα διαμερίσματα ανά έτος.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Εκτός από την οικοδομική δραστηριότητα, για την αγορά των ακινήτων οι έγκυρες αναλύσεις καταλήγουν στην κοινή διαπίστωση ότι είναι εξαιρετικά δύσκολο να ανακάμψει άμεσα, καθώς οι παράγοντες που εμποδίζουν την αύξηση της ζήτησης αντί να περιορίζονται, οξύνονται.

Σε αυτή τη διαπίστωση, έρχεται να προστεθεί η πώληση των μη εξυπηρετούμενων δανείων σε κερδοσκοπικά funds στο 3% της αξίας τους, γεγονός που θα συμπιέσει ακόμη περισσότερο τις τιμές αφού πλέον θα μεταγράφονται ακίνητα από τους πλειστηριασμούς σε τιμές κοντά στο 1/4 της αντικειμενικής τους αξίας, ίσως και χαμηλότερα.

Ήδη στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (https://goo.gl/VGqdV2) που πρόσφατα παρέδωσε στο κοινό η ΓΓΠΣ, ο πιθανός αγοραστής ανακαλύπτει ότι μικρά ακίνητα πωλήθηκαν κάτω από 10.000 ευρώ, προκαλώντας περαιτέρω σύγχυση την ήδη πολύπαθη αγορά ακινήτων. Εκτιμώ ότι για τους παραπάνω λόγους, οι τιμές των ακινήτων από 55 με 60% της σημερινής αντικειμενικής (2017) που βρίσκονται σήμερα, θα παγιωθεί στο 35 με 40%, αφού πλέον κανείς δεν θα έχει λόγο να δεχθεί τις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες όταν οι πλειστηριασμοί θα έχουν εισάγει έναν πολύ φθηνότερο τιμοκατάλογο ακινήτων.

Μερίδα συμπολιτών μας, κάνοντας πλημμελείς λογαριασμούς, βγάζει το συμπέρασμα ότι όσο πέφτουν οι αξίες των ακινήτων θα μειώνονται και τα ενοίκια. Αυτό μοιάζει λογικό, αλλά αν συνυπολογίσει κανείς την οικονομική αδυναμία των ιδιοκτητών να συντηρήσουν έστω και στοιχειωδώς τα ακίνητά τους, καταλήγουμε ότι πράγματι θα διατίθενται προς μίσθωση φθηνά μεν, πλην όμως αθλίας ποιότητας ακίνητα.

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΑΜΦΙΒΟΛΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΜΟΤΗΤΑΣ

Έγραφα προ καιρού ότι σήμερα (μέσα του 2017) οι αντικειμενικές αξίες απεικονίζουν μια εικονική πραγματικότητα αφού το ΥπΟικ, χωρίς να εξετάσει ούτε καν τη γεωγραφική θέση των ακινήτων τις μείωσε οριζόντια βάσει των παλαιών τιμών του 2007.  Όπως ήταν αναμενόμενο αυτός ο αμφίβολης νομιμότητας τρόπος ορισμού των αντικειμενικών αξιών ενέτεινε την δυσπιστία της αγοράς και προφανώς δεν απέφερε κανένα αποτέλεσμα στην αγορά των ακινήτων. Εκτός αυτού, οι αντικειμενικές είχαν να αναθεωρηθούν σχεδόν δέκα χρόνια με αποτέλεσμα η ζημιά που πρόλαβε να προκαλέσει αυτή η καθυστέρηση να καταστεί μη αναστρέψιμη.

Σήμερα οι αντικειμενικές συνεχίζουν να είναι σχεδόν διπλάσιες από τις εμπορικές με αποτέλεσμα η περιουσία των πολιτών συνεχίζει κατά παράβαση του νόμου να φορολογείται όχι βάσει πραγματικής αλλά βάσει εικονικής αξίας. Αυτός είναι ο λόγος που το Συμβούλιο της Επικρατείας ασχολήθηκε ξανά με το θέμα και ακύρωσε τις αντικειμενικές σε τέσσερις δήμους (Φιλοθέη, Ψυχικό, Νέο Βουτζά και Δελφούς) ζητώντας από το ΥπΟικ να εφαρμόσει την διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών σύμφωνα με το νόμο.

Ο ΕΝΦΙΑ

Άφησα για το τέλος τον ΕΝΦΙΑ, έναν φόρο ο οποίος από σοβαρό πρόβλημα που είναι σήμερα μπορεί (υπό όρους) να αποτελέσει λύση.

Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται πάνω στο σημαντικότερο απόκτημα του μέσου Έλληνα και μάλλον το μοναδικό πλέον περιουσιακό του στοιχείο. Το σπίτι του.

Φυσικά και πρέπει να υπάρχει φόρος στα ακίνητα. Όμως πρέπει να υπολογίζεται όχι επί τροχάδην και επιπόλαια, επί πλασματικών ψευτοαντικειμενικών αξιών. Για να πλησιάσει κανείς την “αντικειμενική” αξία ενός ακινήτου απαιτείται στοιχειώδης ανάλυση θέσης η οποία δεν γίνεται ούτε καν σε επίπεδο δήμου, πόσο μάλλον για κάθε ακίνητο ξεχωριστά. Επιπλέον ο ΕΝΦΙΑ όφειλε να επιβληθεί τότε που ούτε δυσβάσταχτος θα εθεωρείτο, ούτε «παράλογος», για να θυμηθούμε τον χαρακτηρισμό του κ. Τσίπρα όταν φλέρταρε με την εξουσία.

ΕΝΦΙΑ και Τιμωρία Publicspace by Kostas Kourounis

(Μια μικρότερη σε έκταση μορφή αυτού του άρθρου δημοσιεύθηκε στην Freesunday.gr του Γιώργου Κύρτσου, στις 15/10/2017 με τον ίδιο τίτλο)

Σήμερα, ο αντιαναπτυξιακός και εντελώς άδικος ΕΝΦΙΑ μπορεί και πρέπει να καταργηθεί άμεσα και να αντικατασταθεί με ένα Αυτοδιοικητικό Τέλος που θα πηγαίνει κατευθείαν στους δήμους όπου ανήκει το ακίνητο.

Τα Τέλη από την φύση τους και από τον ανταποδοτικό τους χαρακτήρα δεν είναι προκλητικά διότι δεν αφήνουν τον φορολογούμενο με την υποψία ότι τα χρήματά του πάνε χαμένα. Όπως ορίζει ο νόμος και επανειλημμένα έχει γνωμοδοτήσει ο Συνήγορος του Πολίτη, τα ανταποδοτικά τέλη και οι εισφορές για δαπάνες και υπηρεσίες ή έργα συμβάλλουν στη βελτίωση της ποιότητας ζωής, στην ανάπτυξη της περιοχής και στην καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών.

Αυτή η προσέγγιση όχι μόνον είναι εφικτή, αλλά θα χρηματοδοτήσει έμμεσα την οικοδομή και θα τονώσει την αγορά ακινήτων. Επιπλέον θεωρώ εξαιρετικά πιθανό ότι μπορούμε να πείσουμε τους Θεσμούς για αυτή την μεταρρύθμιση, αρκεί να πάμε διαβασμένοι και να δείξουμε ότι μπορούμε, εάν το οργανώσουμε σωστά, να μπαίνουν συνεχώς νέα χρήματα στα άδεια ταμεία.

Διότι τον ΕΝΦΙΑ που ζητούν, αν όχι φέτος τότε από του χρόνου, κανείς δεν θα έχει την δυνατότητα να τον πληρώσει.

Αγία Παρασκευή, 10/10/2017
Κώστας Κουρούνης
πολιτικός μηχανικός πολεοδόμος

__
*O τίτλος είναι δανεισμένος αρπαγμένος χωρίς άδεια, από τον @Fouiter του Twitter

No Comments on ΕΝΦΙΑ και Τιμωρία*

Η Αγορά Ακινήτων και η Αγία Παρασκευή

Προ λίγων μηνών, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος έδωσε στη δημοσιότητα την ετήσια έκθεσή του για τις προοπτικές της Αγοράς Ακινήτων καθώς και τους νέους πίνακες με τους Δείκτες Τιμών Οικιστικών Ακινήτων. Η εικόνα που αποκομίζει κανείς από τις λίγες σελίδες του pdf είναι εντυπωσιακά αρνητική.

Προ λίγων μηνών, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος έδωσε στη δημοσιότητα την ετήσια έκθεσή του για τις προοπτικές της Αγοράς Ακινήτων καθώς και τους νέους πίνακες με τους Δείκτες Τιμών Οικιστικών Ακινήτων. Η εικόνα που αποκομίζει κανείς από τις λίγες σελίδες του pdf είναι εντυπωσιακά αρνητική.

Η οικοδομή ήταν ένας από τους τελευταίους κλάδους του δευτερογενή τομέα που άντεξε μέσα από τις τεράστιες κοινωνικές και οικονομικές αλλαγές των περασμένων δεκαετιών. Πλέον, η οικοδομή μαζί με τα εκατοντάδες επαγγέλματα, τους προμηθευτές, τις τσιμεντοβιομηχανίες και τα λατομεία που την υπηρετούσαν καταγράφει πρωτοφανή κατάρρευση.

Οι εμπορικές αξίες των ακινήτων κινούνται στο μισό της αντικειμενικής και πολλές φορές χαμηλότερα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι δεν έχουμε φτάσει ακόμα στο χαμηλότερο σημείο οικονομικής ταπείνωσης.

Η εικονική πραγματικότητα των αντικειμενικών

Σήμερα, οι αντικειμενικές αξίες απεικονίζουν μια εικονική πραγματικότητα. Όσοι παρακολούθησαν την υπόθεση, θα θυμούνται ότι το Υπουργείο Οικονομικών, με στόχο να σταματήσουν οι πιέσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας μείωσε τις αντικειμενικές με έναν πρωτότυπο και μάλλον παράνομο τρόπο που θα το βρει μπροστά του σύντομα.

Το ΥπΟικ, χωρίς να εξετάσει ούτε καν τη γεωγραφική θέση των ακινήτων, έδωσε στη δημοσιότητα το ΦΕΚ 48/Β/2016 όπου οι αντικειμενικές αξίες ακινήτων μειώνονται οριζόντια, βάσει των παλαιών τιμών του 2007. Έτσι για παράδειγμα αν το 2007 η τιμή ζώνης ήταν 1.000 ευρώ τώρα μειώνεται κατά 10% και γίνεται 900, ενώ αντίστοιχοι συντελεστές δίνονται και για τις υπόλοιπες «παλιές» τιμές. Αυτή η οριζόντια μείωση περιέχει την παραδοχή πως, ότι ίσχυε το 2007 σε μια περιοχή, χωρίς καμία αλλαγή ισχύει και σήμερα μείον 10%.

Η Αγορά Ακινήτων και η Αγία Παρασκευή Publicspace by Kostas Kourounis

To Συμβούλιο της Επικρατείας ασχολήθηκε πολλές φορές με το θέμα των Αντικειμενικών Αξιών. Πρόσφατα, ακύρωσε τις αντικειμενικές αξίες σε τέσσερις δήμους (Φιλοθέη, Ψυχικό, Νέο Βουτζά και Δελφούς) ζητώντας από το ΥπΟικ να εφαρμόσει κατά γράμμα το άρθρο 41 του σχετικού νόμου.

Όπως ήταν αναμενόμενο αυτός ο τρόπος ορισμού των αντικειμενικών αξιών ενέτεινε την δυσπιστία της αγοράς και προφανώς δεν απέφερε κανένα αποτέλεσμα στα ακίνητα. Ένας επιπλέον λόγος είναι ότι οι αντικειμενικές είχαν να αναθεωρηθούν σχεδόν δέκα χρόνια με αποτέλεσμα, η ζημιά που πρόλαβε να προκαλέσει αυτή η καθυστέρηση να καταστεί μη αναστρέψιμη.

Σήμερα οι αντικειμενικές συνεχίζουν να είναι σχεδόν διπλάσιες από τις εμπορικές με αποτέλεσμα η περιουσία των πολίτες συνεχίζει να φορολογούνται όχι βάσει της πραγματικής αξίας της αλλά βάσει μιας εικονικής κατά παράβαση του νόμου. Αυτός είναι ο λόγος που, το Συμβούλιο της Επικρατείας ασχολήθηκε ξανά με το θέμα και ακύρωσε τις αντικειμενικές σε τέσσερις δήμους (Φιλοθέη, Ψυχικό, Νέο Βουτζά και Δελφούς) ζητώντας από το ΥπΟικ να εφαρμόσει κατά γράμμα το άρθρο 41 του νόμου περί αντικειμενικών αξιών.

Η περίπτωση της Αγίας Παρασκευής

Το «πράσινο προάστιο» όπως λέγεται, έχει διατηρήσει την αίγλη του, όχι γιατί οι υποδομές του και οι κοινόχρηστοι χώροι είναι σε καλή κατάσταση – που δεν είναι – αλλά γιατί από παλιά κυριαρχεί το πεύκο, οι μικροί ήσυχοι δρόμοι και η έλλειψη διαβατικού πληθυσμού και κυκλοφορίας. Αυτά τα στοιχεία που για την σημερινή εποχή κάθε άλλο παρά «προσόντα» μπορούν να θεωρηθούν, κράτησαν τις εμπορικές αξίες των ακινήτων σε καλό επίπεδο.

Το φυσικό περιβάλλον και η απόσταση χρυσής τομής από την Αθήνα τόνωσαν το ενδιαφέρον για απόκτηση κατοικίας και προσέλκυσαν κατά τις περασμένες δεκαετίες νοικοκυριά διατεθειμένα να πληρώσουν δύο και τρεις χιλιάδες ευρώ το τετραγωνικό για ένα διαμέρισμα. Δηλαδή το βασικό περιουσιακό στοιχείο των δημοτών της Αγίας Παρασκευής, αν όχι το μοναδικό, είναι το σπίτι τους.

Παράλληλα ο δήμος γνωρίζει πρωτοφανή πληθυσμιακή έκρηξη: Το μικρό προάστιο των 18 χιλιάδων διάσπαρτων κατοίκων του 1971, φτάνει τους 60 χιλιάδες το 2001, τριπλασιάζοντας τον πληθυσμό της μέσα σε τρεις δεκαετίες!

Όμως οι υποδομές της, με εξαίρεση ορισμένες πρόσφατες κουτσές επεκτάσεις, συνεχίζουν να επαρκούν μόνον για τους αρχικούς 18 χιλιάδες κατοίκους. Οι δρόμοι είναι στενοί και επιμήκεις ενώ η αναλογία κοινοχρήστων χώρων προς τους κατοίκους είναι χαμηλότερη ακόμα και από τις πλέον πυκνοκατοικημένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Τι πρέπει να γίνει στην Αγία Παρασκευή;

Εάν η Αγία Παρασκευή επιθυμεί να συγκρατήσει τον πληθυσμό της και να διατηρήσει το επίπεδο διαβίωσης σε ένα ανεκτό ύψος, πρέπει να συμμορφωθεί με τα νέα δεδομένα.

  • Πρέπει να υπολογιστούν ξανά οι ανάγκες κοινοχρήστων χώρων με έλεγχο επάρκειας βάσει πληθυσμού κατά πολεοδομική ενότητα, και να αρχίσει να τις καλύπτει με συγκεκριμένο και κοστολογημένο πρόγραμμα. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με το νόμο, ο έλεγχος επάρκειας κοινόχρηστων χώρων, έπρεπε να είχε γίνει με την σύνταξη του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου το 2003, οι δε σχετικοί πίνακες έπρεπε να είχαν δοθεί στη δημοσιότητα στο ΦΕΚ σύμφωνα με τις προδιαγραφές.
  • Να φροντίζει επιμελημένα και συστηματικά για την καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων της. Δεν νοείται βόρειο προάστιο «καλών προδιαγραφών» με περιττώματα κατοικίδιων σε σπασμένα πεζοδρόμια πλάτους 50 πόντων που διακόπτονται ανά 4 μέτρα από μια νεραντζιά ή μια λακκούβα που περιμένει νερό για να μετατραπεί σε λιμνούλα.
  • Να γίνει από την ΕΥΔΑΠ επανεκτίμηση των αγωγών συλλογής όμβριων και ακαθάρτων. Στις περισσότερες γειτονιές έχουν τοποθετηθεί αγωγοί για μικρότερους πληθυσμούς και μικρότερα φορτία ακαθάρτων.
  • Να προχωρήσει σε μαζικές επισκευές και διαπλατύνσεις πεζοδρομίων με στόχο την εξυπηρέτηση των πεζών και όχι την παράνομη στάθμευση.
  • Να ανασχεδιάσει πεζοδρόμια και διαβάσεις και να υλοποιήσει τις απαραίτητες ασφαλείς προσβάσεις γύρω από τις σχολικές μονάδες σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες του ΦΕΚ 2302/Β/2013
  • Εφαρμόζοντας καλές πρακτικές από την διεθνή εμπειρία, να μειώσει την ταχύτητα των ΙΧ που κινούνται στους εξαιρετικά επιμήκεις μονόδρομους, απολιθώματα παλαιότερων εποχών όπου την προτεραιότητα την είχε το ΙΧ.
  • Να ξεκαθαρίσει σύμφωνα με τον Κώδικα Δήμων τους κοινόχρηστους χώρους της πόλης και να προχωρήσει στη σύνταξη κανονισμού παραχώρησης και διαχείρισης κοινοχρήστων το οποίο θα τηρεί με ευλάβεια.
  • Να επεξεργαστεί και να εφαρμόσει αντικίνητρα για την σταδιακή απομάκρυνση με των ΙΧ από τα τοπικά κέντρα παρέχοντας κίνητρα και διευκολύνσεις σε όσους επιλέγουν την κυκλοφορία πεζή ή με ποδήλατο.
  • Να τακτοποιήσει μετά από σοβαρή κυκλοφοριακή μελέτη την κίνηση που προκαλούν τα Κολλέγια, ο Δημόκριτος, τα μαγαζιά της Μεσογείων και οι έξοδοι της Αττικής Οδού.
  • Να επανασχεδιάσει τις στροφές για την διευκόλυνση της κυκλοφορίας των λεωφορείων που εξυπηρετούν τα πλέον ευάλωτα πληθυσμιακά στρώματα της πόλης.
  • Να προφυλάξει τις πλατείες και τις παιδικές χαρές από τις οργανωμένες παρέες που προκαλούν καταστροφές στον εξοπλισμό και φόβο στους κατοίκους.
  • Να δώσει ελεύθερο internet σε κάθε γωνιά της πόλης.
  • Να στηρίζει δημοτικούς συμβούλους και υποψήφιους δημάρχους που διαθέτουν το πολιτικό θάρρος για σύγκρουση με τις μικρές μειοψηφίες που επιβαρύνουν την πόλη με τις απαιτήσεις τους.

Έτσι θα μπορέσει η Αγία Παρασκευή να προστατέψει το βασικό της πλεονέκτημα, δηλαδή ένα ενδιαφέρον και ήπιο αστικό περιβάλλον που με τα χρόνια αποκτά εκπαιδευτική και ερευνητική φυσιογνωμία. Κάτι που αποτυπώθηκε και στο Νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας αλλάζοντας τον ρόλο της Αγίας Παρασκευής από «Διοικητικό Κέντρο της ΒΑ Αττικής» όπως την είχε το παλιό Ρυθμιστικό σε «Εκπαιδευτικό – Ερευνητικό Πόλο του μεγάλου τόξου Έρευνας – Εκπαίδευσης» που φτάνει ως την Πανεπιστημιούπολη του Ζωγράφου.

Αγία Παρασκευή, 18/7/2017
Κώστας Κουρούνης
πολιτικός μηχανικός πολεοδόμος

No Comments on Η Αγορά Ακινήτων και η Αγία Παρασκευή

Συμπληρώστε παρακάτω πεδίο και πατήστε Enter για αναζήτηση